De waarde van een brandveilig gebouw
Brandveiligheid wordt onvoldoende meegenomen bij het bepalen van de waarde van gebouwen. Daar zijn in ieder geval drie argumenten voor te noemen die te maken hebben met de mensen in en om het pand, de waarde van de eigendommen in het pand en het gevaar dat een brandend gebouw kan opleveren voor de omgeving.
Als gebouweigenaar of beheerder ben je verantwoordelijk voor de veiligheid van de mensen in het pand. Het mag duidelijk zijn dat je geacht wordt, dat als je die rol hebt, je de brandveiligheid daadwerkelijk waarborgt. Maar er zijn veel voorbeelden van gebouwen waarbij pas na tientallen jaren duidelijk werd dat er veel schortte aan de brandveiligheid van het pand. Denk aan een schoolorganisatie in Rotterdam die recentelijk een van zijn gebouwen besloot te sluiten vanwege brandonveiligheid van het pand.
Bij sommige gebouwen wordt pas na tientallen jaren duidelijk dat er veel schortte aan de brandveiligheid
Een ander voorbeeld is een hotel waarvan pas bij een brandveiligheidscheck door de kopende partij bleek dat het onveilig was. Heel uitgebreide onderzoeken zijn er niet van verschenen. Op zich is dat al een indicatie van het onvoldoende meenemen van de brandveiligheid in de gebouwwaarde. Ter illustratie: van alle gebouwtransacties wordt wel meegenomen wat de BREEAM-score (duurzaamheid) is.
Bouwbesluit maximumniveau?
Voor het behouden van de eigendommen in het pand zou je veelal meer moeten doen dan de maatregelen die in het Bouwbesluit voorgeschreven staan. Immers, de eisen in het Bouwbesluit zijn zodanig dat je wel kunt vluchten, maar het is niet bedoeld om het gebouw en de spullen erin te behouden. Daarbij is het staande praktijk dat gekeken wordt naar het niveau dat het Bouwbesluit eist en dat dit heel vaak (en helaas) als maximumniveau gezien wordt, terwijl het feitelijk een absoluut minimum is. De conclusie kan alleen maar zijn dat er bij de keuzes die gemaakt worden, onvoldoende rekening wordt gehouden met de waarde die het heeft of zou kunnen hebben om de spullen in het pand te behouden.
Goede buur, verre vriend
Een goede buur is beter dan een verre vriend. Dat geldt zeker als het gaat om brandveiligheid. In hoeverre weet een eigenaar van een appartement zeker dat als er een brand is bij de buren, deze niet overslaat naar jou? In hoeverre kun je als eigenaar van een industriële hal er zeker van zijn dat jouw hal niet de brand van de buren krijgt? Het zijn punten die zeker niet vanzelfsprekend zijn. Bouwkundige brandveiligheidsmaatregelen hiertegen zou je dus ook in de waarde van het gebouw moeten verdisconteren.
Hoe kun je als eigenaar van een industriële hal er zeker van zijn dat jouw hal niet de brand van de buren krijgt?
Waardebepaling
Je zou als argument hiertegen kunnen poneren dat de waarde van brandveiligheid moeilijk te bepalen is. Inderdaad is dit wellicht moeilijk te bepalen, maar er zijn zeker wel middelen en controles mogelijk waardoor hierover wel veel te zeggen valt. Denk bijvoorbeeld aan de Essentiele Bouwkundige Controlepunten, waarmee al op hoofdlijnen een check valt uit te voeren. Daarnaast zijn er specifiekere en uitgebreidere controlemogelijkheden.
Bij de waardebepaling van gebouwen wordt dus onvoldoende rekening gehouden met de brandveiligheid van het gebouw. Het is al wel mogelijk hier op hoofdlijnen kwalitatief iets van te zeggen met behulp van openbare en voor iedereen toegankelijke publicaties.